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2018年,我们应该在哪儿买房

作者:90度地产  发布时间:2018-01-03 16:33

2017年以来,各地楼市调控不断收紧,限购限贷力度频频加码,部分城市首次出现限售政策,同时,楼市吹起“租售同权”风,大力促进租赁市场的平稳发展及加大租赁房供应。

本以为随着时间的推移,楼市调控会稍稍放松一下,但年尾近三个月密集释放的信号都在告诉我们,楼市不会出现宽松迹象,2018年楼市调控也没有放松的可能。

那么,在新的市场环境下,哪类物业值得投资?哪些城市的房产能够保值增值?如何获得合理的租赁和投资回报?

根据云房数据发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》(以下简称《报告》)显示,按照25个典型城市普通住宅的静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标进行综合分析:郑州、武汉、深圳十分适宜投资;重庆适宜长期资产持有;厦门、天津、石家庄、福州适宜短期持有售出;而宁波是不适宜投资的城市。

高端住宅方面,按照15个典型城市综合分析,适宜长租的城市是西安;和普通住宅一样,宁波也成为高端住宅最不适宜投资的城市。

|石家庄租金上涨动力不足

一直在北京工作的石家庄正定人张扬聊起当初买房的经历,兴致盎然:“当初小道消息说,正定会成为石家庄的一个新区,记得当时好多会议还是在正定开的,再加上12年、13年这个地方不论是从房价还是地理位置来说,都可以算作一片洼地,所以我最终决定将首套房买在了正定。”

不过,在张扬看来,正定再怎么说也属于石家庄下面的一个县级市,如果城市要发展,优先级的发展对象肯定是省会城市,所以之后手头有闲钱的张扬又在石家庄二环边上买了第二套房,当初买的成本低,没想到后来房价一路上扬,二环边上的房价现在涨至1.2万~1.8万了。

张扬说,因为工作不在石家庄,房子空着也是空着,所以简单装修之后他就把石家庄的房子租出去了。“我记得14年那会儿,两室一厅的房子一个月租金是750元左右。现在租金也就一千多吧。虽然涨了,但也没涨多少,租金空间不大,租高了也没人租。”

相比较北京等一线城市的租金来说,石家庄的房子租金回报率并不高。打算在北京发展的张扬原本还想着,把石家庄的房子卖了在北京买一套,没想到石家庄和北京的限购政策一出,计划也搁浅了。

“现在石家庄房价和正定房价整体都在降,现在卖掉也不合适啊。只能等等再看吧。没准5年之后房价放开就涨了呢。”

房子租金回报率低、长期持有不划算,像张扬一样等待转售另做打算的大有人在。

《报告》数据也显示,长期租赁方面,虽然租赁市场看好,但短期内租金涨幅不及价格涨幅,过高的投资成本也致使长期租赁回报率呈现下行局面。2017下半年,石家庄、天津、杭州、青岛、厦门均属于价格与租金偏离较大的城市,长租租赁回报率垫底。因此,这些地方也被认为是适宜短期持有、5年后转售的城市。

|西安、重庆长期持有租赁收益可观

如今,诸如武汉、长沙、重庆等强二线城市颇具发展潜力,因此,这些城市也成为有投资需求之人的不二之选。且不少人将这些城市的房产作为长期持有的资产。

从事媒体行业的西安人刘琳就向90度地产介绍了西安目前的楼市情况以及“潜伏”在这里拉长线钓大鱼的人。

刘琳说,目前,她所在的小区房价在1.2万~1.5万,再好一点的学区房价为1.7万~2.2万。租金方面,根据地段不同,2000~4000元不等,不过2800~3500元的比较多。

“我一个朋友有两套房,自己住一套,出租一套,这几年租金不断上涨,我那个朋友买房早,现在肯定赚了,平日收取的租金就成她零花钱了。租金也不低呢!”刘琳说,西安限购升级后,本地人禁买三套房,要不然,她的朋友可能还会在当地入手第三套房租出去,每年就赚取可观的租金。

据刘琳介绍,现在很多人除了在西安买房外,还在周边的西咸新区、咸阳等地看房,因为大家都觉得西安这几年发展不错,这些地方也很有升值潜力。

《报告》也显示,综合静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标看,西安、重庆等发展较好的二线城市长期租赁保持在高位水平。

具体来说,2017下半年,中西部城市,重庆、郑州、太原、西安长期租赁回报率处于25城市较高水平,均高于5%,租赁市场表现优异。从这些城市的划分来看,像西安、重庆等基本都属于发展较好的二线城市。

高档住宅方面,2017年以来,西安高档住宅价格虽持续保持增长,但由于历史基数较低,价格仍处于15城市中较低水平,但租金处于合理水平,故2017年下半年其长期租赁回报率以7.7%居15城市首位,且环比上涨1.3个百分点。从高档住宅房地产投资价值导向图坐标上来看,西安长期租赁投资回报率的指数接近8%(最高数值为9%)。

|宁波楼市让人“望而却步”

宁波的上升空间有限,导致很多人想投资宁波楼市,又“望而却步”。孙楠和她老公目前对宁波的楼市就处于“观望”状态。

“我俩现在浙江台州工作,到宁波开车的话也就2个小时。我和老公商量原本想在宁波再买一套房,但咨询了懂行的人后又有些犹豫了。”孙楠说,身边朋友(包括搞房地产的朋友)都建议她宁可买嘉兴也别买宁波。

孙楠这位房地产从业朋友的理由是,2017年杭州湾新区的炒作很明显,其实就是炒作宁波和上海融合的概念。实际上这两年上海和浙江的区域发展,最大受益者是嘉兴,所以嘉兴崛起,会对宁波产生一定的冲击,毕竟交通区位等优势比较明显。

“所以建议我看好嘉兴胜过宁波。说这跟外来人口导入的规模以及库存供应等有关。”买还是不买,对于孙楠来说,这道买房选择题还是处于无解状态。

和孙楠一样,刘钢对于宁波的楼市也持“走着看”的态度。“其实,现在宁波的楼市买方和卖方都在猫着腰等着呢。卖房的不愿降价出售;买房的都在等着抄底。所以现在宁波楼市也很安静,不像以前那么火热了。”

刘钢说,其实,浙江的楼市分化现象挺严重的,有的地方贼火,有的地方热度早就消退了。

云房数据的《报告》显示,宁波也是一个独特的存在,宁波在房价上涨空间、长期租赁回报率水平和5年转售回报率方面均表现不佳。

尤其高档住宅的数据,更能反映出宁波这座城市上升动力不足。比如,2017下半年,15个城市高档住宅静态租赁回报率在0.9%~2.6%之间,远低于普通住宅静态租赁回报率,从回报率变化趋势来看,除宁波环比下降1.3%外,其他城市静态租赁回报率基本保持稳定,涨跌幅均在0.5%以内。

长期租赁方面,宁波回报率垫底,为-2%。由于不能使投资者尽可能获得利益最大化,所以报告显示不建议投资宁波。

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