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楼市调控第四年,2020全国楼市怎么走?

作者:佳爷房谈  发布时间:2020-01-11 09:36


转眼2020年已经过了十天,2019年已然成为了过去式,纵观去年的房地产市场,不管新房还是二手房,可以说是稳中有降,经历了风云飘摇。不管怎么说,安居仍是大多数人最基本的需求。相较于新房市场,2019年二手房可以说是并不好过。

2019北京二手房住宅成交145022套

相比2018年减少5.5%

2019年,二手房市场在调控继续深入下延续低温态势。根据北京市住建委统计数据显示,2019年全年北京二手房住宅总成交量145022套,相比2018年减少5.5%。成交均价59709元/㎡,与2018年基本持平。其中二手房成交套数最多的是3月份,全月成交16051套房;成交套数最少的是2月份,受春节影响,只有6091套。这几年北京二手房成交在2016年达到*,成交近27万套。值得一提的是,自2017年3月17日北京最严楼市调控以来的这三年,二手房成交始终稳定在15万套左右。从图中可以看出,近三年的最高值就在2017年3月,单月成交了25952套。

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业内人士称,2020年,北京二手房市场步入调控后的第四个年头,楼市政策不会松动,市场预期平稳,延续低位态势。北京二手房市场将保持15万套左右的成交水平,新房、二手房的供应量都较大,未来价格将继续保持平稳。

楼市调控第四年,2020全国楼市怎么走?


自去年3月二手住宅成交量和成交均价创新高后,北京二手房市场总体处于低位波动状态。据北京市住建委的统计数据显示,12月北京二手房市场成交量环比、同比都有小幅上扬,呈回暖态势,但成交均价却到了全年最低点。有人说这是以价换量的结果。

有分析认为,二手房市场交易量在年底持续提升,主要原因在于去年11月下旬个人住房贷款利率随LPR下调有所降低,多地发布公积金新政,政策利好在一定程度上也提高了成交量。不过虽然2019年底市场有所回温,但春节临近,预计节前市场还会有所降温。总体来看,在新增供需双降外加春节假期等因素影响下,2020年1月市场成交量将出现回落,成交均价保持稳中小幅下跌趋势

北京二手房市场“80后”占半壁江山

朝阳区领跑成交

从购房年龄结构来看,2019年,北京二手房市场“80后”占据半壁江山,某机构统计显示,购房客户“60后”占7.41%,“70后”占18.23%,“80后”占48.82%,“90后”占16.69%,其他年代的客户占8.85%。从区域成交量来看,朝阳区持续领跑区域二手房市场,其次为海淀区和丰台区。从成交户型来看,90平米以下面积段产品仍为主力成交,占比达65%,占比环比持平。从置业人群性别分布来看,男性还是高于女性

数据的背后是一个个业主和购房者的攻防战,在买卖双方的博弈中,业主的心理防线已经在下降。和此前不同,如今业主处于全面被动状态。而据相关数据监测,2019年底,客户议价空间达到2017年以来最高水平。风水轮流转,买卖双方的心理预期改变,购房者犹豫不决,等待“最好的机会”,业主则倍感焦虑,挂牌的二手房几个月依然无人问津。北京就是一个典型的例子。北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡

2019青岛跌幅超20%

重庆热度最高?

相关机构数据显示,与去年相比,不只北京,全国多个城市二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。甚至有的城市跌幅超过了20%。分城市来看,去年全年青岛二手房挂牌均价跌幅最大,跌幅超20%居首;广州位居次席;郑州位居第三位

不仅仅是挂牌价,2019年全国二手房成交量较2016年高值下降15.8%。可见当前市场已降至低位。不过当市场降到一个较低的水平后,成交开始缓慢回升,向平均水平靠拢。小幅度的升降,也是市场内在规律性的体现

2019年二手房下降的一个重要原因是新房的分流效应。2019年,随着新房供应的井喷,二手房交易一直是低位震荡,房价则是一降再降。而2020年新房新增供应下降,外加新房的价格优势减弱,新房对二手房的分流作用将减弱。预计今年市场可能会有小幅回升

再来看看全国二手房市场各城市热度和用户偏好情况。

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2019年一二线城市受政策调控压力相对较大,市场下行明显,而三四线城市却有不同程度的上涨。针对2019年找房用户行为偏好,58同城、相关房产平台去年年底发布了《2019年楼市总结》,通过对平台用户进行大数据分析发现,在二手房市场上,一线城市中,上海的二手房找房热度相对较高,环沪城市涨幅较为明显;在新一线城市中,重庆是用户购买二手房最青睐的城市,二手房找房热度排名首位,成都、沈阳、西安紧随其后。

90-120平二手房受欢迎

近8成购房人买房为自住

楼市调控第四年,2020全国楼市怎么走?


而在户型喜欢方面,改善型三居室依旧受欢迎。从面积偏好来看,更多的用户对90-120平的二手房情有独钟。较大的居住面积能满足一家几口人的居住需求,让老人休养生息、孩子独立空间学习、夫妻二人世界的需求都能得到满足,置业的改善型作用显现。这也是房地产市场企稳后,用户偏好推动市场发展的方向。偏好二手房总价在150万以下的用户占比接近70%。总价偏好占比2019年以来基本没有变化。预期2020年用户总价偏好基本不会有太大变化

从全国置业人群目的占比来看,还是以刚需和改善住房为主,总占比超过55%。子女教育占比近20%。另外还有近12%的人群买房用于投资,少部分人用于养老。从用户购买房子的类型看,带电梯的高层住宅最受青睐,其次就是没电梯的低层住宅。

稳是未来楼市基调

三四线城市将迎来热点切换

58相关房产平台房产研究院分院院长张波分析认为,随着市场整体的平稳发展,预期2020年用户总价偏好基本不会有太大变化。而三居室需求提升,进一步说明市场改善型需求正在稳步扩大。可以预见的是,随着房地产市场进入稳定发展阶段,市场改善需求将逐步成为房产交易的主力

同时张波也表示,“稳”是未来楼市的总基调,对于2020年房地产市场,无论是购房者还是经纪人都保持着较为乐观的态度。在年底返乡置业潮和景区置业潮的带动下,三四线城市将迎来热点切换,受到更多关注。

随着“房住不炒”总基调的稳步奠定,在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后,2020年,随着市场情绪的逐步回稳,房地产市场在以“住”为主的功能诉求下,将会朝着更理性的方向发展

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