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2020年关于京楼我想说的十件事

作者:佳爷房谈

昨天晚上做了个梦,噩梦。醒了以后,有所感悟,想着把它写出来。但是光写一个梦没什么意思。

正所谓日有所思,能做出这样的梦,总是有原因的,原因就在我接下来想说的这些事中。

今天,直接进正文吧,不讲段子了,因为段子都在正文里。

第一件事——共有PK限竞

前不久,乐乐在自己公众号血拼共有产权房里写了一篇文章,说是马驹桥的一个共有产权房定了案名。叫什么忘了,只记得卖25500元/平方米。

印象中,马驹桥还有一宗没开盘的限竞房地块,当时拿地价格2万块钱左右。如果按开发商保本儿跑路猜,卖3万或3万1、2一平方米就够了。

那样就意味着,有可能马驹桥的限竞房比共有产权房仅仅贵5、6千块钱一平方米。还记得中海云熙是咋卖完的不?跟这个逻辑差不多。

诸如此类情况的,还有海淀4万多一平方米的共有产权房与海淀昌平交界的东小口地块甚至是朱辛庄的萬橡悦府等限竞房PK。

差价不大,一个产权共有,一个产权自有…你猜什么结果?

第二件事——限竞房的S与M

这事儿,我只能点到为止。自己掰手指算算,城六区非青龙湖,还有几个限竞房项目能开盘?海淀那一个XSJXF,朝阳那一个HYBJ,800年不见有消息的四道口、永定门,再有就是花乡三兄弟。剩下的貌似也就没了。

假如这哥们儿几个有人搞S与M了,别问我咋办,我只能说凉拌。四季青纯商品房地块,起步楼面价7万一平方米,那可不就是城六区限竞房爱咋咋卖的节奏?

再假如,有一天800年不见的限竞房突然跟你说,我要原地画个圈,这个圈儿以内的人可以买,以外的不让买。别诧异,意料之外情理之中。

第三件事——普宅无限多

这件事,我记得不久前写过文章。这里举个简单的例子。

A区域限竞房扎墩儿,竞争颇为激烈,最后出现了降价。所导致的结果是,对于开发商其他限竞房地块开发信心的下降。

那么信心下降以后,开发商同学通常干俩事儿。第一叫做好产品,至少从卖相上解决一部分问题。第二叫合理降低预期,说白了就是不按限价卖,具体比限价低多少…那可不好说。

在这种情况下,我认为2020年,京楼会有大批量项目为了卖房,降低预期调整户型。简单说户型面积往小了、往好了弄一弄,再把价格往低了走一走。多低呢?80多平方米三居也是普宅。

所以,在部分限竞房扎墩儿不好突围的地方,以及一些周边比较一马平川的地方,这事儿会自然而然的发生。比如我们已知的北小营不就这么个套路吗?

第四件事——核心位置限竞房骤减

这个核心位置,不用非得是城六区,地铁沿线就够用了。随着2020年一大波纯商品房地块出现,限竞房除了昌平东小口还有俩地块外,再无其他音讯。

石景山西黄村地块,更是在谁也没明白怎么回事的情况下,直接华丽丽的以纯商品房形式出现于众人视野。

假如说,后边没有限竞房供地了。那您自己想想,最先消耗完的限竞房会是什么类型的?

第一, 交通便利的

第二, 价格便宜的

第三, 工作区域辐射范围内的

按这三条,您自己想想。所以我认为地铁沿线交通方便的,90平方米以内的限竞房源会最先消化殆尽。而这情况发生,就是核心位置限竞房骤减。

第五件事——限竞房不会消亡

事实证明,限竞房确实抑制了房价上涨,甚至这两年尤其是刚过去的2019年。部分限竞房扎墩儿的区域,二手房价降了。限竞房的霍霍能力超强,真的。

所以,房住不炒在现阶段有限竞房这么一个重武器,貌似够用了。假如某一个区域前脚刚放出几个纯商品房地块,后脚又来了限竞房。我只能说,别差异…

基于此,我认为限竞房还不会消亡。

第六件事——限竞房内点事儿

老早前就说过,别指望限竞房收房时候比商品房还好,不用大概率,我认为1000%没可能。对于售价有天花板的买卖,压缩成本必然是最容易实现的事儿。

打个比方举个例子。看限竞房沙盘的时候,您可以仔细看看所有楼栋周边的园林。

如果是纯商品房高大尚的项目,那家伙,沙盘上有水有树有假山的。限竞房呢?您仔细看看,是不是儿童游乐园、慢跑道等等功能性的东西多了?知道为什么?省钱啊。地一平,给你摆放俩器械,画个跑道,这才几个钱?

所以,劝买了的朋友收房时候降低预期。尤其是2020年下半年,该有个把限竞房收房了。

第七件事——纯商品住宅地块楼面价低于限竞房楼面价

经过限竞房这三年的洗礼,开发商拿地变得越发谨慎了。有些怂的地方,当时拍卖限竞房的时候,没想明白,咔咔咔的举牌加价,结果楼面价并不低。然而,当这些区域再度出现纯商品房地块的时候,预期降下来了。限竞房都卖那个揍性,这地咱要拿也谨慎点吧…

从年初的已知供地看,我认为有几个地方就会出这幺蛾子,具体是哪儿?不说了,得罪人。

第八件事——纯商品房不用期待太多,因为来的太少

纯商品房因为限制7090政策的地块不多,所以对于改善人群来说,总会对于好位置的好地块未来能成型什么产品有憧憬。

要我说,想多了,2020年能有5个纯商品房新项目入市就不错了。

理由是,最近三年,连同还没完成竞拍的纯商品房地块都算上,也就26块地。

而譬如孙河,纯商品房楼面价7万一平方米。要知道孙河限竞房还在啊,限竞房才卖不到7万一平方米…纯商品要是敢入市,就是个…

要想具备入市条件,周边不能有限竞房霍霍,且我拿地的成本价不太高,卖个相对高一点点的价格人家也能接受。能符合这几个条件的地,还真不多。我算了算,石景山2、3块、造甲村1块地、长辛店1块地。就这4、5块,剩下的时机条件都对不上。

第九件事——房租降了

上周,我媳妇、你们刘姨给我打电话。说芍药居北里的租金要降200,从7200降到7000,想办法去,不许降!

边上一开发商哥们儿一脸鄙视的看着我说,你还在乎这点钱?

我拍着那开发商哥们儿肩膀说,这跟在不在乎没关系,我是在执行命令…

结果,我跟给我家租房那中介小伙子,你来我往尔虞我诈一下午。我是连甜言蜜语带威逼利诱无所不用,结果呢…按7000签的。

这件事,是我最不想发生的,可它就是发生了。期待2021年续约的时候能涨回来吧。

第十件事——梦

昨天晚上,我做梦了,噩梦。

我梦见我去买房,因为算二套要80%的首付款,可当时手头只有40%首付。

于是,想着去看房然后跟人家商量,能不能先付40%首付,等卖掉房子再补另外40%房款。

结果在售楼处门口,连大门都没让我进。让人家一顿奚落、挤兑。

呦~就抽8块钱一包的红塔山还来买房呢?连个首付款都凑不齐,我凭什么卖你房呢?你有那闲工夫把你们家隔壁老王看紧点吧~穷了吧唧的别往我们售楼处凑,走走走,晦气…

转瞬间,老王同志来了,借了我一支红塔山,点着烟、拿着可全款的闪亮银行卡进售楼处买房去了。业务员个顶个的花枝招展~王哥你可来啦~来来来快里边请~给王大官人看茶…

我醒了以后,就差掉眼泪了。可不敢啊,你们刘姨还在边上睡着呢。这要给吵醒了,我说一句,他刘姨,我不想努力了…我觉得我会直接被命令出门左拐睡沙发。

这个梦在现实里有个学名——卖方市场。

虽然卖房市场在2020年出现的可能性不高,但我依然害怕。我不喜欢那样疯狂的楼市,让人揪心。平平淡淡、房住不炒,挺好,但愿梦不成真。

这是春节前我的最后一文,提前祝福大家新年快乐。愿所有购房者在2020年都能开开心心的买到满意的房子,节后见~

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